Pembayaran sewa dan hipotek yang terlewat mengarah pada kesabaran dan default - Quartz

Pembayaran sewa dan hipotek yang terlewat mengarah pada kesabaran dan default – Quartz

[ad_1]

Dengan akhir bulan di sini, jutaan orang Amerika bertanya-tanya bagaimana mereka akan membayar sewa atau hipotek mereka, terutama karena perusahaan terus memberhentikan atau meninggalkan staf dan jumlah klaim pengangguran terus meningkat setiap minggu.

Sudah ada dampak yang lebih luas karena pembayaran sewa dan hipotek yang terlambat dan hilang, termasuk perubahan ke kondisi pinjaman untuk peminjam baru, intervensi pemerintah, hukuman finansial, pengusiran pemberitahuan, dan ketentuan kontrak yang lebih panjang. Tetapi pembayaran sewa yang terlewat tidak hanya memengaruhi pemilik rumah. Karena jaringan pembiayaan yang rumit yang digunakan orang Amerika untuk mendanai pasar perumahannya, pembayaran sewa yang terlewat meraung di seluruh ekonomi, di mana mereka dirasakan oleh bank, agen pinjaman federal, dan investor di Pasar $ 9 triliun untuk sekuritas yang didukung hipotek (pdf).

Dalam enam minggu terakhir, klaim pengangguran di seluruh AS telah meningkat 30 juta, tetapi perkiraan St Louis Federal Reserve hingga 47 juta pekerjaan bisa hilang karena pandemi Covid-19. Implikasi dari penurunan bersejarah ini terbukti dalam data dari Dewan Perumahan Multiguna Nasional, yang menunjukkan hampir sepertiga dari penyewa 13,4 juta unit sewa awalnya tidak membayar sewa mereka selama lima hari pertama pada bulan April. Namun, “91% rumah tangga apartemen melakukan pembayaran sewa penuh atau sebagian” oleh 26 April.

Jadi apa yang terjadi jika lebih banyak penyewa tidak dapat membayar sewa mereka, atau memilih untuk tidak membayar sebagai bagian dari mogok sewa? Jawabannya rumit karena cara hipotek perumahan dan komersial disetujui, dilayani, dijual, diperdagangkan, didukung, dan diatur oleh pemerintah federal.

Tuan tanah yang merupakan individu pribadi mungkin bernegosiasi dengan penyewa untuk pembayaran yang terlambat, pembayaran sementara yang dikurangi, atau rencana pembayaran. Beberapa kota dan negara bagian telah melembagakan moratorium penggusuran, tetapi sudah ada laporan berita tuan tanah yang mengajukan pemberitahuan penggusuran untuk penyewa pula.

Masukkan CARES

Jika pemiliknya adalah seorang individu dengan hipotek yang didukung pemerintah federal, dan pendapatan sewa adalah untuk pembayaran normal mereka, pemilik dapat meminta penundaan melalui program di bawah Bantuan Coronavirus, Bantuan dan Keamanan Ekonomi (CARES) Act. Kesabaran, yang tidak memerlukan bukti kesulitan dari penutupan Covid-19 dan dapat mengurangi atau menghentikan pembayaran hipotek hingga satu tahun. Pemilik rumah yang bukan pemilik juga dapat mengajukan permohonan.

Jika kesabaran diberikan kepada pemilik rumah atau pemilik, jadwal pembayaran baru tidak akan berdampak negatif pada skor kredit peminjam atau mengakibatkan tambahan biaya keterlambatan atau penalti. Pada tanggal 27 April, Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) mengeluarkan pernyataan menekankan bahwa peminjam tidak perlu membayar kembali pembayaran yang terlewatkan dalam jumlah sekaligus. Investor dan peserta lain di pasar hipotek sekunder akan terus menerima pendapatan dari hipotek yang didukung pemerintah federal melalui intervensi pemerintah dari The Fed.

“Tidak ada yang berhenti di sini. ‘”

Akan tetapi, jika hipotek untuk properti sewaan adalah pinjaman komersial, situasinya jauh lebih rumit karena bagaimana pinjaman itu dijaminkan dan dijual kepada pemegang obligasi — yang masing-masing memiliki sepotong utang — serta pihak ketiga tanpa jaminan. memiliki kepentingan dalam hasil akhir pinjaman. “Masalah dengan itu adalah tidak ada ‘uang berhenti di sini,’ dalam hal ada orang yang bertanggung jawab atas kinerja pinjaman itu,” kata Ryan Swehla, kepala sekolah dan co-founder dari broker real estat dan perusahaan investasi properti Graceada Mitra, yang berbasis di Modesto, California.

Setelah bank mengeluarkan hipotek, bank itu dibundel dengan ratusan hipotek lain dan dijual kepada investor melalui sekuritas yang terstruktur seperti obligasi dengan pembayaran berkala. Pasar hipotek sekunder ini memberi bank likuiditas yang dibutuhkan untuk mengeluarkan lebih banyak pinjaman, tetapi juga mengapa pihak ketiga terlibat. Pembeli utama pinjaman rumah ini adalah entitas yang disponsori pemerintah, seperti Fannie Mae dan Freddie Mac dari FHFA, serta lembaga pemerintah seperti Departemen Urusan Veteran AS. Pembeli lain dari sekuritas yang didukung hipotek termasuk investor institusi, perusahaan, dan individu.

Perbedaan terbesar antara bank atau pemberi pinjaman langsung dan pihak ketiga ini, yang semata-mata fokus pada pembayaran, adalah bank dan pemberi pinjaman langsung pada akhirnya ingin mencari tahu apa hasil terbaik yang mungkin untuk pinjaman itu, kata Swehla. “Banyak kali itu berarti bekerja dengan peminjam, itu berarti membantu menavigasi melalui situasi atau keadaan tertentu.”

Lanskap yang berubah setelah 2008

Jeffrey Taylor, anggota dewan organisasi industri real estat nasional itu Asosiasi bankir hipotek (MBA), mengatakan berlalunya peraturan Dodd-Frank setelah krisis keuangan tahun 2008 secara signifikan mengubah jenis hipotek apa yang dapat disetujui, yang mengurangi tingkat default dan kenakalan. “Buku-bukunya masih asli,” kata Taylor, yang juga merupakan salah satu pendiri dan direktur pelaksana perusahaan jasa hipotek dan keuangan Risiko Digital.

Investor dalam sekuritas yang didukung hipotek yang didukung oleh pemerintah, melalui Fannie Mae dan Freddie Mac, akan terus menerima pembayaran yang dijadwalkan secara berkala, seperti pembayaran kupon untuk obligasi, bahkan jika pemegang hipotek diberikan kesabaran berdasarkan CARES, kata Taylor. Intervensi pemerintah telah membantu mencegah dampak negatif serius bagi investor dari obligasi terkait hipotek dan jenis sekuritas yang didukung hipotek sejauh ini dengan memastikan arus kas terus berlanjut.

Likuiditas penting untuk penerbitan pinjaman baru. Kekhawatiran tentang hal itu karena program kesabaran dan kemungkinan pembayaran tidak terjawab di pasar hipotek telah mendorong beberapa pemberi pinjaman seperti JP Morgan Chase untuk meningkatkan skor kredit minimum dan uang muka untuk pemohon hipotek perumahan baru.

Jumlah hipotek dalam kesabaran sekarang di 3,5 juta atau 7%.

Itu laporan terbaru dari MBA mengatakan jumlah hipotek dalam kesabaran sekarang mencapai 3,5 juta atau 7%, dan bagian pinjaman FHH dan VA dalam kesabaran bahkan lebih tinggi, yaitu 10%.

Dalam skenario yang bahkan lebih pesimistis dan serius, jika jumlah pemegang hipotek yang ingin berpartisipasi dalam program kesabaran naik menjadi 25% (sekitar 12,5 juta pinjaman), akan ada sekitar $ 100 miliar pembayaran tertunda dan pengurangan likuiditas, Taylor kata.

Pada 22 April, FHFA diumumkan Bantuan Fannie dan Freddie ke pasar hipotek akan diperluas dengan membeli pinjaman rumah yang telah masuk ke dalam program kesabaran pemerintah tepat setelah penutupan mereka. Beberapa pemegang hipotek baru tiba-tiba tidak dapat melakukan pembayaran dan meminta penundaan, suatu langkah yang biasanya mencegah pinjaman mereka dijual ke Fannie dan Freddie dan menghapus kewajiban utang dari neraca pemberi pinjaman mereka. Ada beberapa kondisi dan kriteria kelayakan, tetapi langkah tersebut harus membantu pemberi pinjaman dengan meningkatkan likuiditas.

Ada juga kekhawatiran tentang kelayakan dan pembayaran dari pinjaman multi keluarga dan komersial. Industri seperti restoran, eceran, perusahaan penerbangan, dan perjalanan telah sangat ditolak dan beberapa telah dihentikan seluruhnya. Baik Taylor maupun Swehla mengatakan, pinjaman komersial dan surat berharga terkait ini mungkin akan terkena dampak lebih signifikan daripada krisis 2008 karena banyak perusahaan dan industri sekarang tidak mampu membayar sewa untuk fasilitas penyimpanan, gedung perkantoran, gudang, dan ruang ritel .

Pasar beku

Nilai untuk sekuritas yang didukung hipotek komersial (CMBS) telah anjlok, dan tidak seperti industri hipotek perumahan tidak ada bantuan bagi investor karena kurangnya keterlibatan pemerintah, kata Swehla. “Pasar CMBS telah sepenuhnya membeku,” katanya.

Taylor mengatakan dampak dari pendaftaran program kesabaran akan menghasilkan bank dan pemberi pinjaman hipotek menyesuaikan dan membiayai kembali untuk memperhitungkan permintaan modifikasi dari pemilik rumah untuk bagaimana mereka akan membayar pembayaran yang ditangguhkan atau ditangguhkan. “Beberapa orang akan dapat membayarnya kembali dalam periode waktu yang lebih singkat, seperti satu tahun,” katanya. “Sebagian besar orang memiliki ini [their] neraca akan menulis ulang hipotek dan hanya menambahkan pembayaran ke akhir hipotek, atau semacam pembayaran balon di sepanjang jalan. “

“Selalu ada skenario yang lebih optimis di mana seseorang berkata,” Aku bersabar selama tiga bulan; pekerjaan sudah habis dan engkol lagi; Saya tidak ingin menambah waktu pada hipotek saya; Saya ingin membayar rumah, ” kata Taylor. Dalam skenario ini, pemilik rumah dapat bertemu dengan petugas pinjaman atau bank mereka untuk menyusun kesepakatan yang memungkinkan mereka membayar selisih lebih cepat.

Dalam situasi yang kurang optimis, Taylor mengatakan modifikasi pinjaman dapat mengakibatkan pengurangan pokok hipotek untuk membantu menghindari default.

Bahkan dengan tingkat pengangguran historis, setiap penurunan dalam harga real estat nasional perumahan juga diperkirakan relatif rendah dan pendek tingkat persediaan yang ketat, Kata Taylor.

Sementara Swehla telah mengamati penurunan besar dalam pembayaran sewa yang terlewat dari pengecer (diperkirakan 40%), ia mengatakan jumlah pembayaran sewa yang terlewat dari penyewa sewa relatif kecil karena rumah mereka adalah hal terakhir yang orang ingin kehilangan. “Mereka akan melakukan apa saja untuk bernavigasi dengan bisa tinggal di rumah tempat mereka berada.”

“Kami berada di ujung gunung es.”

Masih ada banyak ketidakpastian mengenai berapa lama krisis kesehatan dari pandemi Covid-19 akan mempengaruhi kemampuan jutaan orang untuk kembali bekerja. Pemegang hipotek yang ingin mengambil keuntungan dari suku bunga rendah dan peluang untuk membiayai kembali juga tergantung pada pemberi pinjaman dengan kapasitas yang cukup untuk memproses aplikasi dan keyakinan bahwa pembayaran akan dilakukan berdasarkan ketentuan baru.

Pada akhirnya, kekhawatiran Swehla adalah untuk penyewa sewa yang berada di properti yang ditanggung oleh hipotek komersial tanpa dukungan pemerintah. “Kami akan melihat kesulitan turun di pasar komersial,” katanya. “Kami benar-benar akan melihat lebih banyak default dan dengan itu, lebih banyak properti melewati beberapa tahap kesusahan. Itulah sebabnya kami berada di puncak gunung es karena itu belum dimainkan. Tapi itu di cakrawala. “

[ad_2]
Sumber

Tentang Arif A Rohim

Lihat Juga

Rekor kehilangan pekerjaan, investor fokus pada pembukaan kembali, Dow naik 450

Rekor kehilangan pekerjaan, investor fokus pada pembukaan kembali, Dow naik 450

[ad_1] Seorang pria memakai topeng saat melewati Bursa Efek New York. Mark Lennihan | AP …

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *